まずは知っておきたい住宅ローンの基礎知識

一戸建て住宅ローン

家を購入する際に考えなければならないのが住宅ローンをどうするかという問題です。そもそも住宅ローンにはどんな種類があり、どのような違いがあるのか、ここでは知っておきたい住宅ローンの基礎知識についてまとめました。

自分はどのくらいお金を借りられる？

住宅ローンを組むときにまず気になるのが、「自分はいくらお金を借りられるのか？」ということではないでしょうか？

以下の計算式で簡単に年間返済額、借入可能額が算出できます。

年間返済額（1）　＝　年収×返済負担率（3）－他のローンの年間返済額（車のローン等）
借入可能額（2）　＝　年間返済額（1）÷12（ヶ月）÷月々の返済額（4）×100万円

返済負担率（3）とは、年収に対するすべてのローンの年間返済額の比率です。多くの金融機関では、返済負担率を20％～35％以内としています。例えばフラット35の場合、年収400万円未満で30%、400万円以上で35％となっています。

月々の返済額（4）は、一般的に100万円を年利4％で借りた場合の毎月の返済額が入ります。例えば、返済年数25年で5,278円、30年で4,775円、35年で4,428円となります。返済年数は、「35年」もしくは「79年-現年齢」のどちらか小さな方で計算することをおすすめします。

では、年収500万円、36歳のAさんを例に借入可能額を計算してみましょう。
返済負担額は35％、返済年数は35年、他ローンは無いと仮定して計算します。

（年間返済額）500万円×35％＝175万円
（借入可能額）150万円÷12カ月÷4,428円×100万円　≒　3,293万円

つまり、Aさんは上記の計算式の場合、最大で3,293万円のローンを組むことが可能だという結果になります。ただし、あくまでも今回の計算式は例であり、それぞれの金融機関での審査基準によっても借りられる額は大きく異なります。

借入可能額を知ることで、購入できる物件の目安が見えてきます。ローンを借りて住宅を購入しようと考えているのであれば、まずはおおよその借入れ可能額を把握しておくことをおすすめします。

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知っておきたい住宅ローンの種類

住宅ローンには大きく分けると公的融資、民間融資、協調融資という3つの種類があります。自分にはどの住宅ローンが合うのか、それぞれの特徴を知っておきましょう。

公的融資

全国の都道府県や市町村が行う「自治体融資」と、財形貯蓄を行う会社員や公務員などの勤労者が対象の「財形住宅融資」が挙げられます。公的融資は、「フラット35」と併せて利用することも可能です。ただし、「自治体融資」は、全国すべての自治体で行っているわけではありませんので、各自治体に直接確認をしてみてください。

民間融資

都市銀行をはじめとした各金融機関、各保険機関などが融資するローンです。
個人向け住宅ローンに力を入れている機関が多く、最近は金利競争も激しくなっています。また、建設業者や住宅メーカーが各金融機関などと提携しており、特別提携金利でローンを受けられることもあります。

協調融資

公的融資と民間融資の中間的な存在と言えるのが協調融資です。住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して融資する長期固定金利ローン「フラット35」は協調融資の一つです。

住宅ローンの金利タイプにも種類がある

住宅ローンの金利には、大きく分けて変動金利型と固定金利型があります。

変動金利型

そのときどきの金利変動に合わせて金利が変わるのが変動金利型です。
一般的な変動金利型では金利が年2回、半年ごとに見直されます。ただし、返済額の改定は5年ごとで、かつ改定後の返済額が従前の1.25倍以内というルールが適用されます。
低金利の時には、支払う利息が比較的少なくなるメリットを受けられますが、その反面で返済額は5年間変わらないため、急激な金利上昇が起こると、未収利息が元金に組み込まれて元金が増えてしまうというリスクもあります。金利は固定金利に比べ、低く設定されているが、上昇時のリスクがあるのが変動金利の特徴です。

固定金利型

固定金利型の中でも「全期間固定金利型（長期固定金利型）」であれば、借入れから完済まですべての期間の金利が固定されます。フラット35も全期間固定金利型住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利や返済額が確定するため、完済までの計画が立てやすく、特に低金利時に利用すればそのメリットを最長35年間受けられることになります。
また、同じ固定金利型でも2年や5年固定金利もあれば、10年単位で金利が変更される段階金利型、固定金利期間終了後に固定金利か変動金利かを選べる固定金利選択型などもあります。変動金利と比べると金利は高く設定されますが、固定期間内であれば、金利の変動はない為、返済計画が立てやすいのが特徴です。

住宅ローンと住宅ローンの金利には以上のような種類があります。低金利時代に住宅ローンを組むことも重要なポイントになるかもしれません。
また、自分で判断できなければ、住宅ローンアドバイザー有資格者に相談してみると良いでしょう。経済状況から、あなたに合った金融機関や商品を提案してくれます。